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【高通智库-战略观察】—变局已定,趋势难改 来源:本站 发布日期:2013-04-21

新国五条后的房地产加剧了纠结,一方面当前的房价泡沫化水平,对于稳定可持续发展的角度,合理的调控是业界所接受的。而住宅供应不足的问题是所有问题的核心,但新国五条仅仅是确认,实质举措匮乏,尤其是开发信贷的收缩更是一个反向政策。加之国五条政策内容体系的粗糙,市场系列反映在加剧。

最新数字,内地GDP增长,在去年三季度的四万亿2.0版本刺激下,效果仅仅维持了很短的周期,当前经济再次失速,为财政政策反省提供了有力的论据。而全国房地产尤其是住宅新开工面积的负增长,既是去年房地产格局的延续,也预示进一步投资拉动的表现。在内地经济实质是投资拉动而非消费下,房地产“促供应”的政策落地变的现实。

对于房地产行业和企业而言,一季度处在变局的起始期。2013年初,品牌房企的战略“进取与防御”并重,(1)销售目标进取,一方面体现的是快周转逻辑,也体现了对未来资金链风险的警惕。(2)土储支出指标更多体现了“随行就市”的定位,可进可退。持续发展和业绩增长,造就了房企的内在积极,而环境风险使企业不得不采取中性偏防御策略定位。对于中小房企而言,信贷“白名单”铸就了格局,如果再不能借力社会化融资,退场是基本的选择。

销售情况是上述循环的核心,而新国五条侧重压需求的政策,恰恰触动并可能引发的是销售的变局,好在地方政府更知“水温”,政策细则落地稍有保留。45月份楼市实际格局将成为企业发展的策略支点。

但这一切并不防碍企业战略思考的进行,20092010年房企发展战略重新定位的内因,体现为楼市在刺激政策膨化后,企业销售规模增长推动的发展升级,从企业自身具有一定的主动性。当前,则是基于竞争格局下的被动改变——不提升,就退场或落后。

行业第一梯队今年皆有变化,后半段的企业,经历两年的内部调整和增长压力下,今年进入增长试水期。对二三阵营的传统企业而言,规模、利润、成长性指标压力愈加明显,进入倒逼性创新阶段。

对行业变局的指向而言,也相对清晰。20092010年房企战略思考的核心,是规模导向下的管理、产品力提升。当前则是利润率、周转率下行之下的再杠杆过程。

策略路径也清晰,新产品形态下核心指向金融与土地。其中金融环节更加核心,中国房地产上半场是资本稀缺下的突破局限,而下半场则是社会融资下的解决方案。

      即便是2013年开发贷出现了“小放水”,但不能改变地产金融模式的变局与趋势——“变局已定、趋势难改”。

                                                                                                                 文/高通智库总经理

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