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【高通智库-战略观察】—土储补货时机好 来源:本站 发布日期:2013-05-19

◆  第一季度中国信贷数据出现了爆发性增长,与疲弱的实体经济形成较为鲜明反差。联系当前较弱的经济数据,未来两个月的的货币政策仍将保持相对宽松。

◆  国际剩余流动性进入中国内地的动力在增强,外汇占款自去年12月份以来连续4个月增长显示套利资金加速进入。而发达国家“流动性陷阱”将无疑会延缓房地产下行周期的到来。

◆  基于当前经济形势、房地产供求关系的格局,我们认为未来房调政策走势将呈现:压需求、促供应,以及开发信贷“小放水”。

◆  全国城镇化工作会议的召开时间一直延后,主要是由于对城镇化发展路径等细节上尚未达成一致,导致未能达到高层要求。从这个角度看,高标准的顶层设计和政策预期,有利于政策的落地性效果。

◆  4月末,M2高达16.1%,若以社会融资总量与当季GDP做比, 20131季度的宽松度与2010年相媲美。这些流动性,或投入到房地产行业或在金融领域里空转,房地产近期的融资成本下行,显示了地产行业资金的新变化。

◆  从行业资金来源看,短期银行信贷政策的变化,降低房地产信托、基金的融资成本。从金融改革的进程看,银行信贷在房地产领域扮演的角色将逐渐弱化。从社会融资趋势,以及房企在经营利润率降低下的金融创新需要,权益性融资将成为行业探索的方向。

◆  中央财政收入和地方财政收入,一减一增,地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动,表明地方对土地财政的依赖至今有增无减,地方财政焦虑、平台贷款压力、城镇化资金缺口、增加土地供应的定位等,使5-6月,以及四季度等可能面临土地供应的高峰期。

◆  土地财政依赖的固化。同时,短期土地成本上升在政府“控地价”举措下,在成交价格上未能体现。从长期看,土地在拆迁和城镇化民生背景下,成本长期上涨趋势明确。当前房企的土地市场的操作显示,补库存时机良好。对于地方政府而言,土地贱卖的可持续性问题,预示房地产调控政策未来将回归市场化主线。

◆  在一季度整体房地产行业土储和新开工下滑之下,一季度土地市场的热度体现了品牌房企的积极补货,而中小房企土储支出收缩。从品牌房企的“新增土储面积、支出与销售面积和金额”之间的关系看,房企土储补货时机良好。

                                                                                                              文/高通智库总经理

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