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【高通智库-战略观察】—内地房企战略“窗口期” 来源:本站 发布日期:2013-08-18

今年两会期间推出的“最严厉房调”,历经半年时间,从信息层面分析,已经退出。只不过,在房地产调控回归正常化的过程中,短期内能够放松的幅度会相对有限。

同时,当前“房地产调控长效机制”成为新焦点。据称,房地产调控长效机制包括了房地产税、商品房供给、保障房、信贷政策、土地出让金管理等方面的内容。

对于“房地产调控长效机制”的推出时间表,各种信息纷杂,差异巨大。“房地产调控长效机制”,其实如果换成“房地产长效机制”可能会更加长效——回归市场机制,确立双轨制,是最好的选择。从这个角度看,似乎不是短期可以实现的。

由此,“房地产调控长效机制”或许更多体现为替代政策,或者是调控政策的优化而已。

从这个角度,也许事情就比较好理解了,首先,房地产税费制度改革,可以从两个角度入手,一是开发环节的减税,二是房地产持有环节的物业税。前者短期力度不会大,后者是现实的选择。从早前分析和房地产税试点效果看,房地产税如果制定得当,将成为制度建设的核心,但短期效果并不突出。

土地政策,理顺当前房地产症结的核心。短期政策态度明确,增供应(18万亩红线已经很少提及)。中期进程,集体用地改革,土地政策最核心的环节(关乎城镇化的成败),改革深水区,“开弓没有回头箭“,要看后续攻坚能力。长期进程,土地财政,预计本次长效机制会有舆论型涉及,但难以实现实质性效果。

金融政策,最现实和效果最明显的变化。当前中国金融改革背景下,房地产直接融资将落地,而且将精彩纷呈——大资管时代下的渠道创新、利息市场化的长期纷杂影响、资产证券化的制度进程等等。

短期政策回归正常的过程中,也有政策红利可寻,最大的将是房地产融资红利——基于保障房、棚户区、商业地产、养老地产、绿色建筑等题材的债券、再融资、信贷等。

从房地产企业经营角度,影响也将深刻,一是短期企业抓机能力在行业竞争力上的差异;二是企业盈利模型中的核心变量因素;三是企业长期战略模型改变的基础。

更为重要的是,内地房地产金融环境即将出现的变化,对于内地地产行业而言,将是一个重要的窗口期——企业能够在这个时期优化财务结构,关乎长期可持续发展能力。

                                                                                                      文/高通智库总经理

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