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【高通智库-战略观察】—表面繁荣下的风险 来源:本站 发布日期:2013-08-25

如果单独从房地产自身来看,目前的形势和过去一段时间的天气一样,处在“高温”状态。

2013年的商品住宅销售形势出乎了绝大多数企业的预期,成交量和房价齐升的局面,使经历债务压力后的房企松了一口气,流动性压力得到了缓解。这也是土地市场迎来活跃的核心支撑之一——补货需求,以及支付能力。

土地市场正在转变中,前5个月,在地方政府债务危机和土地财政依赖磐固的格局下,土地增供应使前5个月土储策略积极的房企收益颇丰。而近期在经济整体流动性压力下,地王却频频出现,再次反映出中国经济的结构性问题。同时,从多个角度看,继续追捧高地价,无疑是危险的。

从表面看,好日子似乎才刚刚开始,2013年“两会”前后出台的“最严厉房调”,似乎从未严格执行。最新政策信息则显示,房调已经进入末路,开始退出。替代政策——“房地产长效机制”成为新焦点。

短期政策回归正常的过程中,也在释放政策红利。最大的将是房地产融资红利——基于保障房、棚户区、商业地产、养老地产、绿色建筑等题材的债券、再融资等。2013年房地产行业最核心的变化是海外融资,截止今年7月底,房企海外募资达人民币2934.97亿元,而A股再融资放行可能性较大,似乎预示新盛宴的开始。

经过上述分析,似乎一切过于美好!

不过,在繁华的背后,潜在风险却在聚集。上半年中国经济表现逊于预期,突显了经济的疲弱和刺激政策的无效。

最近在稳增长,以及行政审批权下放的背景下,展现出新四万亿的大蓝图。但这个新刺激计划似乎很难实现,财政收入减收,以及地方债务正在演变成真正危机可能,使政府主导的宏大投资刺激蓝图,短期内不具备资金来源。而开放民营经济、启动民间投资,将成为本次经济探底过程中,重新获得内在支撑的核心。启动民间投资,需要的是金融改革和市场制度真正建立的支撑,而有些似乎还需要等到。

       中国金融改革,当前政策定位强力推动,这不仅有利于经济改革,从房企经营角度,影响也将深刻,房地产金融环境出现的变化,将是一个重要的窗口期——在实体经济仍疲弱下,房地产资产价格背离下,优化财务结构应对可能的不确定性。

                                                                                                              文/高通智库总经理

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