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【高通智库-战略观察】—地产新未来:利好在“细枝” 来源:本站 发布日期:2013-11-24

深化改革既要壮士断腕,也是一个长期的过程。三中全会公告只是提纲挈领,并未涉及细节性的政策。会后一周时间,更详细的会议决议,有关会议的原则性和方向性披露,将成为解读的重点。总体而言基本符合预期。未来,各个部委陆续出台相关细则的执行力度是改革力度的真正体现。

公告强调了市场在资源配置中起决定性作用,调整政府决定资源配置的一系列弊端,有助于激发市场活力和效率,属于中长期利多。同时,设立了两个重要的新部门,从而有助于进一步加强中央的权威性和顶层设计,深化改革领导小组,负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实,属于渐进性改革的定位。

       市场机制——短期预期不宜过高、长期利好

“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”是最鼓舞房地产的一条举措。普遍的预期是,在房地产调控领域,早前的过度调控政策会发生转变。同时,基于“完善宏观调控”的政策定位以及房地产区域分化的格局,预计下一个阶段,在一线城市调控不会退出,而是优化。

三四线取消限购,但该等区域市场未来房地产市场表现的核心取决于经济增长态势和城镇化进程。在经济增长底线7%的背景下,三四线城市房地产的政策红利仅呈现为轻度。而一线城市在保障房占比显著提升后,挤占商品房的市场效应,使长期资产价格得到支撑。

从三中全会政策与地产的关联看,最核心的是“建立城乡统一的建设用地市场”和“改革税制、稳定税负”。如果从良性执行的角度做假设,将有助于削减房地产资产价格过高的局面,配合长期市场机制的确立将促进房地产健康发展,这是长远的利好。

       长效机制——见效长期、有利健康回归

在城镇化和土地利用问题上,中央提出建立城乡统一的建设用地市场,赋予农民更多财产权利。基于城镇化是跨越“中等收入陷阱”的核心举措,土地制度改革无疑是最核心的举措。基于其必要性,本次公告中“建立城乡统一的建设用地市场”是最超预期的举措,但由于集体用地流转的主体和模式有待培育,实际市场进程或将逐步建立。同时,从当前主管部门基于市场现实局限而出台潜在政策的可能性看,也将是渐进改革。

短期,农地价格利好。长期,集体用地市场化进程是资产重估的过程,与地方货币总量、经济进程关联,总体市场效果不宜过分乐观。中期,对小产权房存量的重估,对市场中期供应的影响,仍有待观察。中短期而言,土地供应增加有助于平抑地价,对行业有利。

在深化财税体制改革问题上,中央提出建立事权和支出责任相适应的制度。这是重大财税体制改革政策,增加地方政府在总税收中分取的比例,建立事权和支出责任相适应的制度,彻底解决地方政府债务负担。

深化财税体制改革,改变土地财政格局是老话题和格局性问题。改变有待新举措的执行有效性。替代性举措,通过征收房产税、房产交易环节税等政策,建立房地产行业调控的长效机制的成型周期将较长。“稳定税负”则有利于开发环节的逐渐减税。

不可忽视的现实是,地方融资平台在2014年的负效果和解决进程将更加突出,地方政府的观念转变,也需要时间。

总体而言,围绕财税和土地改革,有望建立房地产运营回归健康的体系,但形成周期将是一个较长的进程。

       关联性政策——房企可作为的领域才是真实的利好

房地产市场机制、长效机制,由政策主导进行,市场分享。企业真正可作为的领域,才是最真实的利好空间。从公报看与房地产关联性并不直接的政策“细枝”,或许才是真正可参与、顺应和分享的:

◆  加快自由贸易区建设,扩大内陆沿边开放;

◆  建立更加公平可持续的社会保障制度,深化医药卫生体制改革;

◆  推动形成人与自然和谐发展的现代化建设新格局;

◆  推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置;

◆  消费者自由选择、自主消费。等等……

上述社会经济大趋势,为房企在目标市场、产品升级,进而在商业模式优化上,提供了真实、可作为的空间,将形成愈加强化的政策支持。

从房企角度,经过黄金十年的发展,在目标市场、住宅产品领域,房企已经足以应付当下。基于当前的供求关系和价格表现,房企在充分的享受红利。但基于未来考虑,企业面临的压力也很显著。需要思考的是,新城镇化背景下城市脉络、产品升级的定位、商业模式的精髓、资源获取的杠杆,以及深刻金融改革所带来的机遇与挑战。

从过往房企参与城市化和城镇化的进程看,诸多房企定位为“城市综合运营商”,定位在主导和引导的层面,而从实践看,往往是难以实现的。从“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”的政策定位看,市场主体参与“城市配套建设”的门槛降低,房企可以基于对城市发展的充分理解和预判;确立满足需求的各类配套,并形成的优势产品形态;充分、高效满足需求,同时实现商业模式的升级。

从改革的时代背景思考,三中全会前国务院研究中心的“383改革方案”仍将是持续深化改革的思考依据,改革方向明确为市场体系的深化、要素市场改革(土地、金融、垄断行业)、政府体制改革(行政审批、政府定位、财税制度)、开放(鼓励发展、开发促改革)等。在战略转向内需、产业升级的背景下,房地产参与城镇化进程的运营模式,更多地体现在城市产业和配套的结合。

从产业角度,在国内城市新型产业的发展形成过程中,市场将起主导作用。产业升级方向,宏观政策转向供给学派,但在“不走老路,在找新鞋”的过程。同时从境外经验看,美国传统产业在经济贡献中的占比接近90%。国内当前产业升级能够明确的方向是,限制高能耗、高污染;新型产业往往在培育中。由此,传统优质配套产业应是企业值得关注的方向。

从房地产的角度,商品住宅在政策中的定位已经明确受限,但房地产在城市经济的核心角色短期难以改变。在土地市场方面:集体用地、旧改、集约用地等时代特点下,对应房地产产品升级已成必然,行业转型复合地产的精髓也显示出住宅与新消费趋势的结合,而并不一定是卡位高新产业。

从房地产的产品角度思考,商品价值由情绪价值、供求价值、使用价值共同构成。在过去一个房地产周期,供求和情绪主导了市场,房地产的市场和产品思考,围绕上述两点对应,在满足需求思考纬度上,仍有不足。基于需求研究的思考——从社会、时尚、消费、价值观角度等仍相对匮乏。需求变化却是现实而强烈的,在市场基本满足基本居住需求后,高经济增长阶段家庭需求、核心财务贡献人群、421家庭结构,消费、教育、养老、医疗等需求,均为产品升级指明了方向。

从政策和社会趋势角度,绿色环保、住宅产业化、精装修、保障房等已经非常明确,可以使政策支持在企业运营层面体现明显,但从产品与需求、政策对接上,产品形态改变仍需创新。从市场需求和政策重合点的角度,在下一个较长的阶段,科技住宅、“铁公基”之后城市配套与社区配套的欠账、智慧城市、主流价值观再造的“睦邻文化”等等,均和十八大所倡导的趋势相吻合。

由此,房企继续固守大片区开发、复合地产与新兴产业拿地模式、商业地产等,与时代进程的思考逻辑略显滞后。

同时,改革进程也会超出早前探索的限制因素。“金融改革”将为房地产进入新阶段提供基础。在国内房企金融探索经历了股权、债券、信托、基金等之后,资产证券化等结构性融资和消费金融的兴起,均将逐步为房企探索基础设施资产证券化、商业、养老地产、学校、医院、市政设施等提供可能的支撑。

房地产产品升级与需求的真实匹配、与改革政策趋势的结合、企业商业模式精髓与金融、政府职能转变之间的结合,也相对清晰。参与城市产业配套、社区配套升级为城市配套或类城市配套,形成“优势产品”。商业模式按“市场要素(综合社会效应、配套的长期市场价值)——企业要素(商业模式、金融实践)——产品能力(需求满足度、溢价能力)”进行循环。

      目前,行业共性思考已经铺开——万达的文旅大型项目、万科的城市配套服务商、远洋的养老地产、龙湖的金苹果计划、海航的分时度假、海尔的科技住宅思考、绿地的金融战略、首创的水务等创新和历史思考表现出一致性指向。从实践效果看,行业仍应遵循“熟知,并不一定是真知”的观念,去探寻和实践。

                                                                                                                   文/高通智库总经理

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