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【高通智库-战略观察】—不转型,怎么行? 来源:本站 发布日期:2014-08-07

过往舒服的行业转型状态,因为市场调整压力,而快速转换为极强的转型意识。在新阶段,资本、新产品领域、管理更新,将成为新常态

(一)经济与房地产的周期错配

二季度经济增长的数字性表现,轻松重回7.5%。在数字的背后,喜忧参半。上半年紧张的资金环境,在定向刺激政策累加下,56月份出现改善;考虑到6月份金融机构的周期性操作,下半年仍有必要延续宽松。

从房地产与经济关联性角度,一是经济下行仍在继续。二季度经济增长数字企稳,来自出口拉动和基础设施投资高增长。7月份经济数字出炉,再次明晰了探底持续的格局。7月中国出口同比增速从6月的7.2%大幅上升至14.5%,但形成鲜明对比的是主要港口货物吞吐量同比增速从6月的7.6%下降至7月的3.6%1-6 月基础设施投资同比增长25.1%,下半年继续维持高增长难度增大。

各项先行指标也显示了调整压力,7月,人民币新增贷款创近五年新低;7月全社会用电量同比增速急降至3%。上半年全国税收总收入同比增长8.5%,增幅创下十几年来的新低。

二是,房地产调整周期与经济周期的错配。本次经济调整基于政策主导,已历时3年,基本实现出清的定位;而房地产在2013年,各项核心指标在高位(土储支出、销售增长、投资增长),并且房企2014年年初销售目标仍延续25%左右增长(基本是三年倍增的商业逻辑)。在经济、房地产调整重叠后,高位下调的房地产与经济周期存在错配。

从变量政策角度,经济新常态定位下,新改革红利释放和新经济增长点形成之前,探底和稳增长将成为一种新常态循环。房调,在地方政策大面积弱救市后,部委政策在7月中旬刚刚转向。房地产政策对市场风险的预期不足,能否在未来几个月出现明显变化,对市场调整影响显著,其中尤以信贷政策最为关键。

从房地产行业角度,即便内地房地产中长期具有良好空间,但在当前经济与地产调整错配的对接阶段,其格局注定将显著的分化,持续深化。

行业可能出现市场调幅偏小与行业调幅偏大并存的局面。领先企业在调整中优势更加显著,中小房企则面临宁可踏空,不可断粮的境遇。

(二)房地产前景与核心问题

进入8月中旬,在大范围限购退出的局面下,房地产销售仍未见本质性好转。行业主流的高周转、高杠杆模式,在此格局下,无疑承受压力。2014年高通智库的年度预测报告《地产开局——资金链是行业最大风险》,作为我们今年行业观察的核心关注指标,至今各种融资渠道的风险偏好在上升。

在现实格局面前,当前行业和舆论的悲观情绪上升。由此,行业前景与信心值得探讨。

从长期空间看,内地的浅层次城市化率,名义52%,实质40%,仍是一个研判支点性指标。住宅建成存量,户均1套,结合国内清晰的收入分配格局,也无需太多讨论。人口拐点与老龄化,值得关注,但人口结构变化的平滑,对市场影响具有长期渐进性,需要关注,但并非当前绝对性的决策指标。

中期角度,经济与政策定位使房地产行业定位清晰——新型城镇化、棚户区改造、京津冀一体化、铁路土地开发等等,均预示房地产投资在经济中仍具有明确的定位。

不同以往的是,经济增长模式变化对房地产的影响、房地产细分市场的表现等,将出现变化,促使行业在产品目标市场出现调整。

另一方面,资产证券化和REITs等制度建设,有望在长期为行业转型提供支撑。

从短期看, 基于货币政策转型、房调转向、限购大面积退出、开发商理性定价等叠加,房地产销售有望在四季度出现好转。短期销售判断,这种天气预报型的判断在实现时点上具有不确定性,但销售回调在明确的救市政策下,将为行业提供一个缓冲期。

即便出现短期的销售回升,对于行业而言转型压力却没有丝毫降低。在住宅双轨制的基础上,棚改大力度启动,其深刻市场影响仍有待观察。

同时,当前房地产出现了与以往不同的变化:

1)利息市场化分流短期刚性需求,银行3 月期理财产品平均预期收益率为5.6%,预计未来家庭资产中金融产品占比将提高。住宅租金回报率1.5%-2.5%,如果失去了房价上涨,将会如何?

2)信托等分流投资性需求。信托、私募基金等兴起,房地产信托万亿规模,投资人收益约9.8%。资金从需求转换为供应,兑付对销售回款依赖度很强。

3)房地产告别低成本时代。银行吸储成本上升,在银行资产证券化规模性发展之前,房地产低成本时代结束。

4)行业整合分化需求。房地产前五强市场占有率,从20074.5%提升至20138.7%。在行业分化下,行业整合将提速。

房地产整体未来一个阶段将进入中速增长,企业决策者适合理性定位和建立长期发展标尺。房地产主动优化、更新,已成必然。

(三)转型进入执行期

按照行业惯例的弯道超车思维,当前转型情景可描述为:天气变了”——经济环境、房地产市场格局;路径改变”——资本、土地,政策、区域市场、目标产品;换车型”——高周转、高杠杆、高成本的模式较难延续;车技提升”——基于转型后的组织和运营。

从转型方向看,基于房地产资本属性的更加显著,未来多元化融资、资产管理、轻资产战略将成为行业新主题词。

基于产品创新的企业战略转型,将成为主流。在经过上一轮集体转型商业地产之后,业主的资金、产品和商业运营能力不足,这将造成商业地产领域进入结构性调整期。

在从中国制造中国服务转型的过程中,风景独好体现在依托新兴产业的复合地产领域(养老、医疗、新能源、信息科技、高端制造业等)。

基于强烈的转型意识,行业转型将进入执行期,传统领域“坚守”的开发效率提升,以及新目标领域的特色管理、组织架构调整将伴随。

文/高通智库总经理张宏

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