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【高通智库-战略观察】—房调逻辑已变——最差数据、不悲观前景 来源:本站 发布日期:2014-10-26

1021日,9月和三季度经济数据公布,全面下行局面在决策层的确认,终改变政策预期。中国经济“三期”叠加(增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期),以及房地产调整对经济的负面影响明确显现,造成最新经济数字仍全面下行。

经济在2-3年周期持续换挡。在房地产以外,还没有单个产业的规模,堪当引擎。实体经济与房地产相互负拉动,在2015年仍存在,但程度已减弱。 预计,后续仍会有微刺激政策出台,最为重要的是,房地产信贷救市政策出台。在一系列刺激政策、定向调控政策发力下,经济预计在2014年四季度将恢复信心,并在2015年实现探底和有限弱复苏(2014年年初以来的市场探底预期,在政策放松后,在年底实现)。

如果经济在未来几年能稳定在7%左右增长,房地产政策回归正常化,房地产将进入平稳健康发展期。当前,裂变期值得关注与深入思考:经济增长方式、产业升级转型的系列思考,体现了中国经济的新未来。

新一轮房地产信贷放松——住房政策正常化与新制度空间。这也是很长时间以来,央行第一次表态支持改善型需求。以往不对政策进行调整,主要原因是供给缺口仍在,并不代表改善性需求不合理。

地产“新金融时代”:增加银行信贷投放及优质房企融资能力。按揭贷款增长仍受制于信贷额度,制度性支持住房抵押贷款的资产证券化(MBS,解决按揭额度不足问题的办法,是放开限贷政策的重要补充。未来如果REITs 真正得到推进,将对优质开发企业的融资能力提升和行业长期发展是重大利好。

房地产行业形势,调控的背后——“控制市场回款,行业社融投入”造成的结果:“1-9月份,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%; 1-9月份,商品房销售面积同比下降8.6%”,两者差额2万亿元,在2013年两者基本等值,这也是目前房地产行业艰难的根本原因。

当前逻辑的改变很清晰,以下是2011年高通智库进行的一个“地产金融研究项目”注解,可以用于解读当前的政策改变:“只有购房者买得起,开发发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去,房地产开发商有了资金,就等于支持了开发商。相反,如果把钱贷给开发商,购房者没有资金支持,只能是房越建越多,积压越来越多,结果只能是房地产公司经营困难,金融机构的烂账坏账越米越多,最后危及金融市场的安全。从这个意义上说,房地产基本上是私人投资,广大的私人投资者既能享受房地产升值的收益,又能参与分配房地产业所带来的利润。”

文/高通智库总经理张宏

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