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【高通智库-战略观察】—意外的降息——房地产是否适宜“追高” 来源:本站 发布日期:2014-11-30

21日,央行宣布下调存贷款基准利率。这是自20126月和7月连续两次降息之后,央行两年多来首次调整基准利率。

意外的降息

央行此次降息在情理之中,但时点早于市场预期。考虑到经济增长的低迷,以及通缩力量的明显抬头,下调基准利率的条件早已成熟。

不过,近期政策信号一直都在坚持“定向宽松”、“不强刺激”基调,并且央行三季度报告也没有显示货币政策全面放松迹象。在11月上中旬的APEC 峰会上,国家主席习近平详细揭示了中国经济“新常态”特征,即经济增长显著下行,经济结构出现积极变化。习主席有关经济新常态的讲话表明,中央不会实施大规模的刺激政策。

由于在21日降息之前的1119日,国务院召开常务会议,决定进一步采取有力措施、缓解企业融资成本高问题。这次降息显示,决策者很明显对经济增长的走弱相当担忧。

本次降息是一次非对称降息,将会压缩银行的利差。此次降息标志着货币政策全面放松的开始。从近几个月的经济状况来看,货币政策的定向放松无法缓解实体经济的融资难问题。此次降息标志着货币政策从定向宽松转向全面宽松,未来还会进一步降息、降准、信贷额度放大等货币放松举措推出。

下行压力与企稳阶段

经济下行压力,似乎是促使刺激政策出台的显性原因。最新经济数据显示,经济增长动能偏弱,通缩风险隐现,货币增速放缓,前期“定向式”的微调政策成效不大。

10 月主要经济运行数据均不同程度弱于预期,投资有所回升、消费基本稳定,出口有所回落,但顺差继续保持高位。PPI持续下行,显示企业去库存动力增强,导致工业增加值的下降。

同时,M2 增速下滑、社会融资规模同比增速创有数据以来最低位。令人堪忧的是,央行公布的3 季度贷款加权平均利率较2 季度反而微升。显然,这表明央行此前有限的货币政策放松举措,如MLF 和小幅下调正回购发行利率,对降低实体经济融资成本收效甚微。

经济待续下行,尤其是投资面和传统行业。近几个月,工业产值疲软,固定资产投资持续下滑。10 月,工业增加值增长7.7%,低于市场预期。

零售额增长相对疲软,10 月零售总额同比增幅从上月的11.6%小幅下降至11.5%。居民消费价格指数增幅较低也反映出居民消费相对平淡。出口增速在下降,但依然高于今年上半年,说明海外需求正在逐步恢复。1-10月非农固定资产投资增长15.9%,增速低于1-9 月的16.1%1-8 月的16.5%。虽然受到中央政府微刺激政策的支撑,部分基础设施行业有显著反弹,但是受到房地产市场投资放缓及大部分制造业产能过剩的影响,固定资产投资增速依然面临下行压力。同时,中央加强财政预算体系改革,强化对地方政府影子财政体系和债务融资活动管理,一定程度上影响到了地方投资增长,因此经济下行风险依然存在。

央行近期持续采用公开市场操作、抵押补充贷款和其他政策性工具来维持稳定的流动性环境,同时通过支持融资和投资的稳定增长,铁路、保障房、水务、环保项目等基础设施行业的投资增速有望进一步回升。未来,基于房地产信贷放松和降息预示的宽松货币政策,伴随降低融资成本的举措,以及基建项目的提速,国内需求将小幅改善。预计2014年四季度投资将企稳,2015年一季度将出现回升——房地产投资大幅下滑已结束,基建投资伴随集中审批项目的落地,将呈现回升态势,在制造业和服务业稳定下,投资将企稳和回升,经济下行压力将得到缓解。

房地产是否适宜“追高?”

基于8-9月间地方政府的房地产救市举措,9月房地产下行预期得到小幅改善;9月底国务院的房地产信贷放松举措出台,使10月房地产销售获得明显支撑——出现了“银910”的局面。在前期央行定向宽松操作后,当前以降息为标志的宽松政策,为房地产市场的恢复提供了信心。

当前的预期显示,2015年经济形势和房地产格局,将明显好转,本轮房地产调整似乎已经结束。从房地产企业角度考虑,仍有几个问题有待思考和形势变化中明确:

房地产行业内的企业分化,并未因环境改变而逆转,房地产信用风险格局在2015年仍有体现。

本次降息基于经济下行和局部风险因素,从另一个角度思考——伴随改革进程的深入,经济基本面的稳定是改革的必要条件,而房地产在经济中的定位并未改变“去地产化”的战略思考。

在经历上轮调整之后,房地产白银时代的思考,伴随房地产调控政策市场化,以及降低融资成本的系列举措下,金融改革在10月份实质性启动,内地房地产在未来一个长周期,实质进入“白金时代”。但对应白金时代,房企的战略更新与优化并未实质性完成,因此在“白金时代”周期的起始年份,2015年仍适合稳健操作。

房企的2015年销售目标定位适合稳健10-15%(优质房企15%-20%)增长。地价在2014年量缩价涨的格局依然是房地产经营风险的核心因素。

文/高通智库总经理张宏

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