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【高通智库-战略观察】—从“镀金”向“炼金”转变 来源:本站 发布日期:2014-12-28

三期叠加之下,2014年中国经济持续放缓,预计全年GDP增长7.4%左右,明显低于改革开放以来9.9%的年均增速。

业界对经济放缓的应对预期并不充分,尤其是三季度宏观政策转型宽松之后,10月和11月的各项经济指标再创新低,导致前景预期的分化。

对于2015年的经济与房地产形势,我们的判断是:外部环境趋稳、改革的政策红利将逐渐体现,以及房地产政策调控回归正常化, 2014年所体现的“经济与房地产相互负拉动”的程度降低,2015年初经济调整将实现探底。

从经济周期角度,中国经济进入7%左右的持续中高速增长,为跨越中等收入陷阱的国家战略。同时,如果上一个经济周期的高增长是基于宽松货币政策,更多体现为“镀金”;当前产业转型进程与鼓励新兴产业发展的力度,则有助经济内在运营质量向“炼金”方向靠拢——“中国经济裂变期”之后的新经济未来,其实并不悲观。

中国房地产形势,9月底房地产调控正式转型,当前住建部政策信息态势显示,2015年房地产限制性政策出台几率很小。同时,政策推进加快住房金融改革:一是继续落实差别化房地产信贷政策;二是加大对国开行保障性住房建设的资金支持;三是加快抵押贷款资产证券化发展,完善住房金融体系。高通智库预测,2015年房地产政策将改变限制定位,转向促进行业与市场发展,为房地产带来利好。

基于我们今年的持续分析,我们认为2015年可预期阶段表现为:

1)房地产需求并不悲观,实质有可能进入新黄金期(详细分析见上期月报“房地产市场黄金时代、行业白银时代”);

2)房地产行业加杠杆与经济出清的周期存在错配,2015年房地产行业整合仍将持续;

3)房地产资产价格过高问题,在中期阶段存在进入调整期的潜在可能,除核心一线城市之外,整体房地产价格表现将呈现平稳波动;

4)房地产金融创新进入资产证券化起始年份,ABSREITs将取得突破,并在“解决融资难和融资贵”的政策背景下,行业将受益。

对于2015年房企经营策略,我们认为“守正出奇”不再是可选,而是趋势性选择——首先,土储投资、销售目标适合稳健操作;其次,商业模式更新、产品转型与创新、新区域战略、房地产与互联网的结合,将成为必然的趋势性选择。

文/高通智库总经理张宏

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